RAPPEL

Afin de pouvoir qualifier l’activité professionnelle de meublée (LMP), l’article 155 IV du CGI exige que 3 conditions cumulatives soient remplies :

  • Un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au RCS,
  • Les recettes de cette activité doivent être supérieures à 23 000 €,
  • Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Cette qualification d’activité professionnelle permet notamment en cas de cession de biens immobiliers de pouvoir bénéficier d’une exonération de plus-value professionnelle selon les dispositions de l’article 151 septies du CGI.

LA NOUVEAUTE

Dans une décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel avait jugé que la condition relative à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au RCS était inconstitutionnelle, décision confirmée par la réponse ministérielle du 17 mai 2018. Le 20 mars 2019, cette décision a été intégrée dans une mise à jour du BOFiP (Bulletin des Finances Publiques – Impôts).

La suppression de cette condition a plusieurs conséquences notables pour les revenus et cessions réalisées à compter du 1er janvier 2018 du fait que la taxation de ces revenus et/ou plus-value s’apprécie au 31 décembre de l’année.

Toutefois, nous tenons à rappeler que depuis le 18 juillet 2018, par décision du Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés, l’immatriculation des loueurs en meublé (professionnels ou non) n’est acceptée qu’en présence de prestations de services (tels que l’offre de petits-déjeuners ou de repas, de nettoyage régulier des locaux ou de blanchisserie).

Attention, pour les loueurs en meublé exerçant en société, la condition d’inscription au RCS n’est pas un critère de détermination du régime fiscal. Ils ne sont donc pas impactés par cette mise à jour.

LES CONSEQUENCES POSSIBLES DE LA MODIFICATION

Conséquences sur les plus-values de cession :

  • Défavorables pour les cessions d’immeubles réalisées en 2018 ou 2019 

Certains loueurs (ceux qui n’étaient pas inscrits au RCS mais dont les recettes sont supérieures à 23 000 € et à plus de 50% de leurs revenus professionnels) qui pensaient bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers (abattement pour durée de détention et exonération totale au bout de 30 ans) pourraient se retrouver taxés au régime des plus-values professionnelles (plus-values long terme) sans bénéficier de l’exonération totale au bout de 5 ans (art. 151 septies du CGI) étant LMNP les années précédentes et LMP « seulement » depuis 2018 (donc depuis moins de 5 ans).

Conséquences sur la taxation des revenus :

  • Favorables pour la taxation des revenus 2018

Cette application de la mise à jour du BOFIP sera favorable aux contribuables qui pourront ainsi imputer des déficits de la location meublée sur le revenu global (possible dans le cadre du LMP).

  • Favorables pour la taxation des revenus 2019

La mise à jour du BOFIP s’applique pour les revenus 2019. Ainsi, les revenus seront traités comme des revenus professionnels dès lors que les recettes sont supérieures à 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Conséquences sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) :

  • Statu quo 

La condition d’inscription au RCS n’est pas prise en compte pour l’exonération de la location meublée en direct. En revanche, les 2 conditions suivantes sont impératives :

  • Les recettes de l’activité doivent être supérieures à 23 000 € et représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
  • L’activité doit être exercée à titre professionnel et principal.

EN CONCLUSION…

Aujourd’hui, deux définitions du statut de LMP cohabitent :

  • La définition législative, celle du CGI, contraignante au regard des trois conditions cumulatives,
  • La définition administrative, inscrite au BOFiP suite à la décision du Conseil constitutionnel, moins contraignante (deux conditions à respecter).

On notera néanmoins qu’en présence d’un conflit entre les textes, il conviendrait de se référer à la hiérarchie des normes juridiques telle que définie par la pyramide de Kelsen dans laquelle chaque norme inférieure doit se conformer aux normes supérieures.
Dès lors, celle-ci place la jurisprudence du Conseil constitutionnel (bloc de constitutionnalité) au-dessus des lois (bloc de légalité).

Pyramide de Kelsen

CGI ou BOFiP, quelle définition prendre en compte ?
Il nous faut désormais attendre une éventuelle modification de l’article 155 IV du CGI.

On peut noter que lorsque la mise à jour du BOFIP est défavorable notamment lorsqu’elle fait basculer du statut de LMNP à LMP entraînant ainsi la perte des éventuels déficits non professionnels non encore imputés pour les cessions d’immeubles avec taxation sur la plus-value professionnelle et non celle des particuliers, il sera judicieux d’invoquer l’opposabilité de cette mise à jour du fait que l’article 155 IV du CGI n’a été ni abrogé ni modifié.

Affaire à suivre…

Pour en savoir plus :