Placement en assurance-vie ou immobilier locatif ?
EXEMPLE CHIFFRÉ
Monsieur Financière a 52 ans. Il est marié avec Madame Financière, 51 ans. Ils ont 2 enfants en commun.
Ils détiennent une résidence principale d’une valeur de 500 000 €, une SCI valorisée à 400 000 €, une résidence secondaire évaluée à 350 000 € et 450 000 € de liquidités. Leurs revenus annuels s’élèvent à 100 000 €.
Les époux souhaitent optimiser le placement de ces liquidités (450 000 €) et obtenir des revenus complémentaires. Ils s’interrogent sur l’impact fiscal de ce placement au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et hésitent entre deux placements :
CONTRAT D’ASSURANCE-VIE
Versement de 450 000 €
Hypothèse de rendement de 3%
Soit 13 500 € de gain
En cas de rachat partiel (mensuel, trimestriel, semestriel) sur le contrat, seuls les intérêts sont soumis à une imposition, le capital est exonéré.
Rachat : 13 500 €
(1) Part des intérêts imposables : 393 €*
(2) Capital exonéré : 13 107 €
Fiscalité sur les intérêts imposables (393 €)
Prélèvement forfaitaire unique (PFU) : 12,80% = 50 €
Prélèvements sociaux (PS) : 17,20% = 68 €
IFI : 0 € (l’assurance-vie n’entre pas dans l’assiette de l’IFI**)
Imposition de 118 € par an
Soit un rachat net de 13 382 € (13 500 € – 118 €)
Soit un rendement net réel de 2,97%.
INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF
Versement de 450 000 €
Hypothèse de rendement de 3%
Soit 13 500 € de gain
Les revenus issus de la location sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).
Part des revenus imposables : 13 500 €
Fiscalité sur les revenus imposables (13 500 €)
Tranche marginale d’imposition (IR) : 30% = 4 050 €
Prélèvements sociaux (PS) : 17,20% = 2 322 €
IFI : 0,70% – 6 600 € (assiette taxable 1 550 000 €) = 4 250 €
Imposition de 10 622 € par an
Soit 2 878 € net (13 500 € – 10 622 €)
Soit un rendement net réel de 0,64%.
À investissement initial (450 000 €) et rendement (3%) identiques,
le contrat d’assurance-vie permet de réaliser un gain de 10 504 € de revenu net par rapport à l’investissement immobilier locatif.
SYNTHESE DES CALCULS
Monsieur et Madame Financière possèdent déjà un patrimoine immobilier conséquent. La diversification est la clé de voûte d’une gestion patrimoniale réussie. Le placement en assurance-vie correspond aux besoins et objectifs du couple :
- Le versement des capitaux se fait hors succession (du souscripteur-assuré).
- Le conjoint peut être protégé et la fiscalité de la transmission est optimisée grâce à la mise en place d’une clause bénéficiaire démembrée.
- La fiscalité sur les rachats est quasi nulle.
*Montant du rachat – [(total des versements x montant du rachat)/valeur totale du rachat]
**Déclaration des contrats d’assurance-vie au titre de l’IFI à hauteur de la quote-part immobilière (exemple : SCPI)