La donation-partage démembrée d’un bien immobilier

La donation-partage démembrée

La donation-partage démembrée d’un bien immobilier (ou de parts de SCI) permet d’anticiper la transmission à vos enfants tout en réduisant vos droits de succession.

De plus, contrairement à une donation simple, la donation-partage permet de figer la valeur du bien transmis au jour de la donation. Ainsi, les variations de la valeur du bien après la donation n’impactent pas le montant des droits de succession à régler.

Exemple chiffré

Monsieur Financière a 55 ans et deux enfants. Il détient une résidence secondaire estimée aujourd’hui à 400 000 €. M. Financière souhaite transmettre cette résidence à ses enfants.

Dans un souci d’optimisation de la transmission de M. Financière à ses enfants, nous allons comparer deux situations :

• la mise en place d’une donation-partage démembrée,
• l’absence de donation-partage démembrée.

1/ Mise en place d’une donation-partage démembrée

En cas de donation-partage de la nue-propriété aux enfants de M. Financière, les droits de donation porteront sur 50% de la valeur du bien, soit 200 000 €. Monsieur se réserve l’usufruit de la résidence pour y habiter ou la louer.

Si aucune donation n’a été réalisée durant les 15 dernières années, chaque enfant détient un abattement légal de 100 000 € à imputer sur son assiette fiscale.

A l’ouverture de la succession, les enfants récupéreront le bien en pleine propriété sans avoir de droits de succession à régler, même si la valeur du bien a augmenté depuis la donation.

2/ Absence d’une donation-partage démembrée

Sans donation-partage ni démembrement, les enfants hériteront du bien en pleine propriété. Au jour du décès, la résidence est estimée à 450 000 €.

Rappel : l’abattement légal de 100 000 € se renouvelle tous les 15 ans, d’où l’intérêt d’anticiper la transmission de votre patrimoine pour réduire à terme les droits de succession à régler.

* La pleine propriété d’un bien est divisée entre usufruit et nue-propriété.
Ce partage est réalisé à partir du barème de l’article 669 I du Code général des impôts, prenant en compte l’âge de l’usufruitier pour déterminer la valeur de la nue-propriété.

Quid des travaux ?

• L’usufruitier doit réaliser l’entretien de l’immeuble et peut être contraint par le nu-propriétaire à réaliser ces travaux. La déchéance de l’usufruit peut être prononcée si l’usufruitier laisse dépérir le bien, faute d’entretien.
• Si le nu-propriétaire réalise lui-même des travaux d’entretien, il peut en exiger le remboursement, même sans l’accord préalable de l’usufruitier;
• Le nu-propriétaire doit réaliser les grosses réparations : murs porteurs et poutres, charpentes, couvertures, murs de soutènement, clôtures… L’usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à réaliser ces réparations. Néanmoins, il pourra les effectuer et demander au nu-propriétaire un dédommagement égal à la plus-value apportée par les travaux. Conventionnellement, il est possible de mettre les dépenses de réparation à la charge de l’usufruitier.

Quid des charges fiscales ?

• L’usufruitier est redevable des charges annuelles : dépenses courantes (eau, électricité, gaz) et impôts (impôt sur le revenu, taxe d’habitation, taxe foncière).
• Si l’usufruitier est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, lui seul doit déclarer de la pleine propriété du bien.

Avantages de la donation démembrée

• En se réservant l’usufruit, le donateur (celui qui donne) profite directement des prérogatives qui y sont attachées : encaisser des loyers, habiter, prêter ou louer le bien.
• L’usufruitier profite librement du bien durant toute sa vie, le nu-propriétaire dispose d’une jouissance différée : « usufruit viager ».
• Les droits de donation sont plus faibles que lors d’une donation en pleine propriété. Le démembrement permet de réduire les droits de donation et de donner plus.

Points de vigilance

• Si le bien appartient exclusivement à un conjoint, au décès, l’époux/se ne disposera pas de ce bien. Il convient alors de prévoir un usufruit successif au profit du conjoint survivant.
• L’usufruitier ne peut pas vendre le bien seul, il doit d’abord obtenir l’accord du nu-propriétaire. Plusieurs solutions sont possibles quant à la répartition du produit de cession lors de la vente.
  • Par principe, le prix doit être partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
  • Par exception, il est possible de remettre l’intégralité du prix de vente à l’usufruitier. Une convention de quasi-usufruit** est nécessaire dans cette situation pour organiser au mieux les rapports entre les parties. Le nu-propriétaire bénéficie alors d’une créance de restitution au décès de l’usufruitier.
  • Les parties peuvent également utiliser le prix de la vente pour acquérir un bien qui deviendra à son tour démembré (immeuble, contrat d’assurance-vie, de capitalisation…).
  • Par convention, il reste possible de cumuler ces différentes solutions.
• En cas de location et s’agissant des baux commerciaux et ruraux, l’usufruitier doit recueillir l’accord du nu-propriétaire.