Année blanche et déficit foncier
Impact de l’année blanche sur les déficits fonciers:
Avec l’année blanche, les revenus fonciers 2018 réguliers ne seront pas taxables en 2018. Tout comme les charges régulières de 2018 qui ne seront pas déductibles en 2018.
Cette disposition pouvait faire craindre un arrêt des travaux de rénovation et pénaliser les artisans du bâtiment. L’administration a prévu, à cet effet, la possibilité de déduire 50 % des charges sur l’année N+1.
Exemple: charges de 2 500 € en 2018, déduction de 1 250 € sur les revenus 2019.
Charges exceptionnelles
Concernant les charges (travaux importants), tout comme les revenus exceptionnels (qui seront taxés), les charges
exceptionnelles seront déductibles selon les modalités suivantes:
– Déduction de 100 % des charges en 2018
– Déduction de 50 % de ces mêmes charges en 2019
Nos exemples:
A travers 3 exemples ci-après, nous allons vous présenter 3 situations différentes, avec les données suivantes:
- Un couple taxé au taux marginal de 30 % et aux prélévements sociaux de 17,2 % soit 47,2 % au total
- Ils perçoivent environ 10 000 € de revenus fonciers nets réguliers
- Ils s’interrogent sur l’intérêt de faire des travaux déductibles en 2018 ou 2020
EXEMPLE 1 : Montant des travaux 30 000 €
Hypothèse 1: Travaux réalisés en 2018
Calcul de l’imposition en 2018
- Revenus fonciers 10 000 € –> déduction de 10 000 € suite aux travaux soit 0 € de revenus fonciers
- Déficit imputable sur les revenus globaux 10 700 €
- Reste imputable sur les 10 prochaines années: 9 300 € (30 000 € – 10 000 € – 10 700 € = 9 300 €)
L’année 2018 étant une année blanche, les revenus fonciers courants ne seront pas imposés.
Le calcul de ces revenus fonciers nets reste nécessaire afin de connaitre le déficit imputable sur les revenus fonciers des
10 prochaines années, qui lui sera bien une charge déductible pendant 10 ans soit 9 300 €.
Calcul de l’imposition en 2019
- Déficit imputable: 50 % de 30 000 € soit 15 000 €
- Revenus fonciers bruts: 10 000 € –> déduction de 10 000 € soit 0€ taxable
Il reste 5 000 € imputable sur le revenu global
Conservation de 9 300 € déficit imputable sur les 10 prochaines années, calculé en 2018.
Gain fiscal:
2018: année blanche
2019: 6 220 € [4 720 € ( 10 000 € * 47,2 %) + 1 500 € (5 000 € * 30 %) ]
2020…: 4 389,6 € ( 9 300 € * 47,2 %) sur les 10 prochaines années.
Gain fiscal des travaux
réalisés en 2018
10 609 €
Hypothèse 2: Travaux réalisés en 2020
Calcul de l’imposition et du gain fiscal en 2020
- Revenus fonciers 10 000 €: déduction de 10 000 € soit 4 720 € de gain IR et PS
- 10 700 € imputable sur les revenus globaux soit 3 210 € de gain IR
- 9 300 € de déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 à venir soit 4 389,6 € de gain IR et PS
Gain fiscal des travaux
réalisés en 2020
12 319 €
Conclusion:
La réalisation des travaux en 2020 plutôt qu’en 2018 offre un gain de 1 710 €
EXEMPLE 2 : Montant des travaux 41 400 €
Hypothèse 1: Travaux réalisés en 2018
Calcul de l’imposition en 2018
- Revenus fonciers 10 000 € –> déduction de 10 000 € suite aux travaux soit 0 € de revenus fonciers
- Déficit imputable sur les revenus globaux: 10 700 €
- Reste imputable sur les 10 prochaines années: 20 700 € (41 400 € – 10 000 € – 10 700 € = 20 700 €)
L’année 2018 étant une année blanche, les revenus fonciers courants ne seront pas imposés.
Le calcul des ces revenus fonciers nets reste nécessaire afin de connaitre le déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années, qui lui sera bien une charge déductible pendant 10 ans soit 20 700 €.
Calcul de l’imposition en 2019
- Déficit imputable 50 % de 41 400 € soit 20 700 €
- Revenus fonciers bruts: 10 000 € –> déduction de 10 000 € soit 0€ taxable
Il reste 10 700 € imputable sur les revenus globaux
Reste 20 700 € déficit imputable sur les 10 prochaines années.
Gain fiscal:
2018: année blanche
2019: 7 930 € [4 720 € ( 10 000 € * 47,2 %) + 3210 € (10 700 € * 30 %) ]
2020…: 9 770,4 € ( 20 700 € * 47,2 %)
Gain fiscal des travaux
réalisés en 2018
17 700 €
Hypothèse 2: Travaux réalisés en 2020
Calcul de l’imposition et du gain fiscal en 2020
- Revenus fonciers de 10 000 €: déduction de 10 000 € soit 4 720 € de gain d’IR et PS
- 10 700 € imputable sur les revenus globaux soit 3 210 € de gain IR
- 20 700 € de déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 derniers années à venir soit 9 770,6 € de gain IR et PS.
Gain fiscal des travaux
réalisés en 2020
17 700 €
Conclusion:
Dans ce cas, il n’y a pas de gain fiscal que les travaux soient réalisés en 2018 ou 2020 car
le montant des travaux est égal à :
(2x le montant des loyers nets) + (2×10 700 €).
EXEMPLE 3 : Montant des travaux 50 000 €
Hypothèse 1: Travaux réalisés en 2018
Calcul de l’imposition en 2018
- Revenus fonciers de 10 000 € –> déduction de 10 000 € suite aux travaux soit 0 € de revenus fonciers
- Déficit imputable sur les revenus globaux de 10 700 €
- Reste imputable sur les 10 prochaines années 29 300 € (50 000 € – 10 000 € – 10 700 €= 29 300 €)
L’année 2018 étant une année blanche, les revenus fonciers courants ne seront pas imposés.
Le calcul de ces revenus fonciers nets reste nécessaire afin de connaitre le déficit imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines années, qui lui sera bien une charge déductible pendant 10 ans soit 29 300 €.
Calcul de l’imposition en 2019
- Déficit imputable 50 % de 50 000 € soit 25 000 €
- Revenus fonciers bruts: 10 000 € de déduction de 10 000 € soit 0€ taxable
- Reste 10 700 € imputable sur les revenus globaux
Reste 29 300 € auquel s’ajoute 4 300 € (25 000 € – 10 000 €- 10 700 €= 4 300 €) soit 33 600 € de déficit imputable sur les 10 prochaines années.
Gain fiscal:
2018: année blanche
2019: 7 930 € [4720 € (10 000 € * 47,2 %) + 3 210 € (10 700 € * 30 %)]
2020,…: 15 859,2 € (33 600 € * 47,2 %)
Gain fiscal des travaux
réalisés en 2018
23 789 €
Hypothèse 2: Travaux réalisés en 2020
Calcul de l’imposition et du gain fiscal en 2020
- Revenus fonciers 10 000 €: déduction de 10 000 € soit 4 720 € de gain IR et PS
- 10 700 € imputable sur les revenus globaux soit 3 210 € de gain IR
- 29 300 € de déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 années à venir soit 13 829,6 € de gain IR et PS
Gain fiscal des travaux
réalisés en 2020
21 759 €
Conclusion:
La réalisation des travaux en 2018 offre un gain de 2 029 €
Conclusion
À partir de quel montant les travaux réalisés en 2018 deviennent avantageux?
Afin d’être fiscalement avantageux, les travaux exceptionnels réalisés en 2018 devront être supérieurs au calcul suivant:
(2x le montant des loyers nets) + (2×10 700 €)
- Exemple avec 10 000 € de loyers:
(10 000 € * 2) + (10 700 € * 2)= 41 400 €
En dessous de 41 400 €, la réalisation des travaux en 2018 sera moins favorable mais au-delà de 41 400 €, elle sera plus avantageuse.