RÉALISER DES OPÉRATIONS
EN DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ

Si vous souhaitez plus particulièrement protéger l’un de vos proches, vous pouvez prévoir un usufruit réversible. A votre décès, la personne que vous aurez préalablement désignée recueillera l’usufruit que vous vous étiez réservé. A terme, l’usufruit rejoindra la nue-propriété pour reformer des droits en pleine propriété.

Au contraire, si vous cédez l’usufruit et conservez la seule nue-propriété, vous allez favoriser une personne (par exemple, un enfant handicapé) pour une durée déterminée (« donation temporaire d’usufruit« ) ou pendant toute sa vie, afin de l’aider dans un projet personnel ou pour lui procurer des revenus fixes. Si le démembrement intervient sur un bien immobilier avec un tiers acquéreur de l’usufruit, vous dégagez des liquidités et vous vous déchargez des charges de gestion ou locatives.

Sachez que le démembrement de propriété ne vous empêche pas de vendre le bien dès lors qu’un consensus est trouvé entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s). Vous recevrez chacun une quote-part du prix de vente au prorata de vos droits.

A la fin de l’usufruit ou au décès de l’usufruitier, la transmission se fait de façon transparente : le bien ne figure pas à l’actif successoral. L’usufruit rejoint la nue-propriété sans aucune formalité particulière et hors taxation.

Le démembrement de propriété peut également s’appliquer à la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie, ce qui permet de transmettre, en exonération de droits de succession, le capital d’assurance :

• une première fois au quasi-usufruitier,
• puis, une seconde fois, au nu-propriétaire.

Le premier avantage fiscal est lié à l’absence de droits de succession au décès de l’usufruitier car il n’y en a pas.

Les droits de donation, en revanche, ne sont pas neutres, mais souvent moindres par rapport à une donation en pleine propriété, car calculés sur une fraction seulement de la valeur du bien. Il en résulte que plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante, ce qui réduit d’autant les droits de mutation à payer en cas de donation avec réserve d’usufruit.

Par exception, lorsque l’usufruit est à durée fixe, il représente 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit, le tout dans la limite de la valeur calculée pour un usufruit viager. L’âge de l’usufruitier est ici sans importance.

De plus, en donnant temporairement l’usufruit vous minorez votre pression fiscale au niveau de :

• l’IR et des impôts fonciers : car, dès lors que le bien est loué, c’est l’usufruitier qui doit déclarer les revenus produits par le bien démembré.
• l’IFI : car, en principe, l’usufruitier doit déclarer la valeur du bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n’a pas à faire figurer ce bien dans sa déclaration.
• Corrélativement, en conservant l’usufruit du logement loué, vous pouvez imputer sur votre revenu global les déficits fonciers, dans la limite de 10 700 € par an.